Brojni rizici - Kupci u radu s nelegalnim agencijama za nekretnine u BiH

Tekst članka se nastavlja ispod banera

Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama Federacije Bosne i Hercegovine, čija je puna primjena počela u travnju ove godine regulirano je niz ključnih pitanja, a posebno ona koja se odnose na rad agencija za nekretnine. Naime, do usvajanja zakona ova oblast nije bila adekvatno uređena, zbog čega su u ovoj oblasti radili agenti koji nisu bili kvalificirani za ovaj posao, što je kupce izlagalo brojnim rizicima, piše Bloomberg Adria.

Zakonom su propisani uvjeti koje agencija mora ispuniti da bila upisana u Registar posrednika i time suštinski dobila licencu za rad. Tako između ostalog pravno lice mora biti registrirano u Registar poslovnih subjekata u nadležnom općinskom sudu, a ako je riječ o fizičkom licu mora biti registrirano za obavljanje djelatnosti (obrt) kod nadležnog organa uprave.

Agencije moraju imati i zaposleno najmanje jedno lice koje ima položen stručni ispit (licencu za agenta) pred komisijom Ministarstva trgovine FBiH na puno radno vrijeme, kao i Ugovor o osiguranju sa osiguravajućom kućom za slučaj koju bi nalogodavacu ili trećem licu mogao prouzrokovati obavljanjem posredovanja. Najniža suma osiguranja ne može biti manja od 50.000 KM po jednom štetnom događaju, odnosno 150.000 KM za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravajućoj godini.

Svake godine novi dokazi

Svake godine dostavljaju se novi dokazi Ministarstvu trgovine FBiH i ukoliko nedostaje jedan od njih Posrednik će biti brisan iz Registra posrednika i praktično izgubiti licencu za rad.

Kada je riječ o stručnoj osposobljenosti agenata, ona se utvrđuje polaganjem stručnog ispita pred komisijom Gospodarske komore FBiH, a prema Programu osposobljavanja kod koje se vodi Imenik agenata posredovanja.

''Svaki agent mora imati dobro znanje iz oblasti stvarnog prava kojim se uređuju vlasnička prava, oblasti gradnje i urbanizma jer klijentu mora biti sposoban objasniti finese iz ovih oblasti i ne dovesti ih u zabludu. Naprimjer, agent mora znati čitati i razumijevati javne dokumente poput prostornih i regulacionih planova sa režimima gradnje i svaka informacija data klijentu mora biti tačna'', za Bloomberg Adriju kaže Edin Batlak, direktor Agency Plus.

Na tržištu veliki broj neregistriranih agencija

Batlak ističe da su kupci u radu sa nelegalnim agentima ili agencijama izloženi rizicima, često puta, nesagledivih razmjera.

''Rizici su uzrokovani slabim ili nikakvim poznavanjem materije, niskom razinom profesionalizma pri čemu je ispoljen interes brze naplate na principu ''pošto po to'' uz odsustvo brige za zaštitom klijenta. Kada nastane problem klijent nema nikakvu mogućnost za zakonito otklanjanje problema za razliku od rada sa zakonitom agencijom'', ističe Batlak.

Pojašnjava da često puta klijenti ne razlikuju legalne i nelegalne agencije i agente zbog čega su agencije koje posluju zakonito izložene nezadovoljstvu i lošem glasu. Zbog toga je jako važno da se kupci prilikom odabira posrednika informiraju u kakvom statusu se nalazi posrednik i time odmah u početku izvrše neophodnu selekciju i ne izlažu se nepotrebnom riziku.

''Upozoravamo klijente da podatak o broju licence agenta nije sigurnost da je netko legalni posrednik. Legalni posrednik može biti samo firma ili obrt upisan u Registar posrednika'', dodaje Batlak.

119 agencija

Trenutno je u Registar posrednika upisano 119 agencija. Međutim, ako pogledamo podatke Dun&Bradstreet možemo vidjeti da su najveće prihode ostvarile one agencije koje nisu na upisane u Registar. To znači, da se na tržištu i dalje nalaze one agencije koje ne ispunjavaju zakonske uvjete za rad.

''Pretpostavljam da ovdje ima onih koji i grade pa prodaju, također onih koji kupuju stare nekretnine pa ih renoviraju i potom prodaju'', kaže Batlak, te dodaje: ''Inače sam mišljenja da investitori koji sami prodaju svoje nekretnine bi morali imati licencirane agente i biti registrirani. Naime, prodaja bilo putem agencije ili samostalno bi morale držati do profesionalizma i relevantnog stručnog znanja sa ujednačenim standardima''.

A nelegalne agencije i agenti nanose štetu i državu, ali i onim agencijama koje posluju u skladu sa zakonom.

Nelegalni agenti i agencije ne plaćaju poreze i doprinose, te neprimjerenim provizijama koje su u nesrazmjeri sa obimom poslom i potrebnom kvalitetom usluge što ubija svaku pomisao na lojalnu konkurenciju. U svim ovakvim slučajevima država je na velikom gubitku za neplaćene poreze i doprinose, poreze na dobiti, PDV, razne pristojbe'', naglašava Batlak.

Zakonske kazne

Zakonske kazne za nelegalno obavljanje ove djelatnosti kreću se od 2.000 do 10.000 KM, a za registrirane agencije koje nisu upisane u Registar od 5.000 do 30.000 KM. A u slučaju kršenja odredbi Zakona, kao što je naprimjer nezaključenja Ugovora o posredovanju, kazne idu od 2.000 do 10.000 KM.

Kada je riječ o inspekcijom nadzoru Batlak ističe da je nadležna inspekcija u ožujku ove godine izvršila vrlo ozbiljne pripreme i da je potom vršila niz kontrola.

''Na oglasima sada ne viđamo pojedine agencije ali i dalje ima agencija koje ne možete vidjeti u Registru posrednika, a pogotovo ima privatnih lica sa velikim brojem nekretnina što upućuje na nelegalan rad'', kaže Batlak.