Odvjetnicima vraćeno pravo da mogu sačinjavati ugovore o prometu nekretnina

Tekst članka se nastavlja ispod banera

Nakon petnaestogodišnje pravne bitke odvjetnici u Federaciji BiH vraćaju svoja prava nazad.

Naime, u ovom entitetu je od 2007. godine na snazi Zakon o notarima koji je uveo obveznu notarsku obradu i ovjeru ugovora o prometu nekretnina, koji po tome bio jedinstven u Europi, što je oduzeo to pravo odvjetnicima na sačinjavanje istih.

Odvjetnici sa kojima smo razgovarali pojasnili su nam da je sve počelo odlukama Ustavnog suda FBIH br.U-1510 od 2.12.2015. godine i U-22/16 od 6.3.2019. godine, kojima su proglašene pojedine odredbe Zakona o notarima i Zakona o stvarnim pravima, Zakona o zemljišnim knjigama FBIH, Zakona o nasljeđivanju FBIH, Zakona o upisu pravnih osoba u registar FBIH neustavnim, točnije neustavnim su proglašenje sve odredbe koje su propisale obaveznu notarsku obradu isprava.

Međutim zakonodavac na tom području nije učinio ništa.

Napori Odvjetničke komore urodili plodom

Odvjetnička komora FBIH je formirala komisiju koja je sačinila prijedlog dopune i izmjene navedenih zakona u skladu sa odlukama Ustavnog suda, ali Ministarstvo pravde FBIH nije učinilo potrebne korake da do izmjene zakona dođe.

''Da bi se stalo u kraj dugogodišnjoj primjeni neustavnih zakona Vrhovni sud FBIH je 8.12.2022 godine donio Odluku na zahtjev Općinskog suda u Sarajevu koji je po službenoj dužnosti na osnovu odredbe čl. 61.a) predložio rješavanje spornog pravnog pitanja'', pojasnili su nam odvjetnici.

Sporno pravno pitanje je glasilo: "Da li potpisi ugovorača na ugovorima o prijenosu prava na nekretninama uopće moraju biti ovjereni, i ako da, po kojem propisu?'', a ukoliko bi se primijenile odredbe Zakona o ovjeravanju potpisa, rukopisa i prepisa, a s obzirom na formulaciju stavova 1. i 2. člana 2. sljedeće pitanje je glasilo: ''Da li to podrazumijeva tzv. nadovjeru (općinski organ uprave i osnovni sud) ili je dovoljno da ovjeru izvrši jedan od ova dva?"

Razlozi zbog kojih se sud obratio sa zahtjevom za rješavanje spornog pravnog pitanja su gore naveden Odluke Ustavnog suda FBIH i proglašenje neustavnim pojedine odredbe Zakona o stvarnim pravima i Zakona o notarima.

Pravnim shvaćanjem Vrhovnog suda Federacije BIH je navedeno da "Potpisi ugovarača na ugovorima o prijenosu prava na nekretninama moraju biti ovjereni bilo od strane notara, bilo od strane suda kao uslov punovažnosti za upis u zemljišne knjige".

Odvjetnicima vraćena njihova prava

Prema navedenom, Ugovori o prometu nekretnina kao što su Ugovor o kupoprodaji nekretnina, Ugovor o doživotnom izdržavanju, Ugovor o darovanju nekretnina, i drugi ugovori čiji je predmet prijenos i stjecanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama, mogu biti sačinjeni od strane odvjetnika u pismenoj formi, a zatim da je potpis na ugovoru ovjeren od strane suda, te je takav ugovor moguće provesti u zemljišnim knjigama (dakle bez dosadašnje obavezne notarske obrade ugovora)",

Pravno shvaćanje Vrhovnog suda FBIH, je u stvarnosti popunjavanje pravne praznine koja je nastala odlukama Ustavnog suda Federacije BiH br. U – 1510 od 2.12.2015. i U – 22/16 od 6.3.2019. godine.

''U trenutku objave presude Ustavnog suda broj U-22/16 za subjekte prava u Federaciji BiH više ne postoji obaveza sačinjavanja pravnih poslova u vidu notarski obrađene isprave'', rekli su nam odvjetnici.

Općinski sudovi otvaraju svoje upisnike ovjera

U praksi je do sada to bilo neprovedivo, međutim Općinski sudovi sad ponovno otvaraju svoje upisnike ovjera i isti će ovjeravati ugovore sačinjene od strane odvjetnika, a zemljišno knjižni uredi su ih dužni provoditi.

Što se tiče Zakona o prometu nekretnina, raniji Zakon o prometu nekretnina propisivao je da ugovor na osnovu koga se prenosi pravo svojine na nekretnina mora biti sačinjen u pismenom obliku, a potpisi ugovarača ovjereni u nadležnom sudu. Stupanjem na snagu Zakona o stvarnim pravima ("Službene novine F BiH" broj 66/13 i 100/13), članom 371. tč. 4., Zakon o prometu nepokretnosti prestao je da važi.

''Na osnovu svega utvrđeno je da ugovor o prijenosu prava na nekretninama ugovarači moraju zaključiti u pismenoj formi, a zbog pravne sigurnosti i eventualnih pravnih posljedica, svoje potpise moraju ovjeriti kod notara ili kod suda'', pojašnjeno nam je.

Ovim putem se rješava (do usuglašavanja zakona od strane Parlamenta Federacije BiH) pravna praznina i najbliža je rješenju koje je bilo prije uvođenja notarske službe kada je za promet nekretnina bila propisana kvalificirana pismena forma ugovora, a potpisi stranaka morali biti ovjereni od strane suda.